住宅ローンの返済が、思っていたより家計を圧迫している。そう感じているなら、それは決して珍しいことではない。私自身、持ち家に住んでいたとき、ローンの返済額だけを見て「家賃より安い」と安心していたが、税金・保険・修繕費まで含めた本当のコストは、月9.7万円だった(詳しくはこちら)。
この記事では、住宅ローンがきついと感じたときに考えられる3つの出口を、実体験と一般的な選択肢の両方から整理する。
出口1:売る
最も分かりやすい出口は、家を売ってローンを精算することだ。私も、持ち家を手放すと決めたとき、真っ先に検討した選択肢だった。
ただし、売るという判断をするには、まず「今、家がいくらで売れるのか」を知らなければ始まらない。査定額が残債を上回っていれば、売却してローンを完済し、身軽になれる。逆に残債のほうが多ければ、売却しても借金が残る「オーバーローン」の状態になっている可能性がある。この場合は、売る前に金融機関への相談が必要になる。
いずれにしても、最初の一歩は査定額を知ることだ。一括査定を使うと営業電話が多くなるというデメリットはあるが、対処法も含めて別の記事にまとめている。
出口2:貸す
売らずに、人に貸すという選択肢もある。私が実際に選んだのは、こちらだった。査定額4,500万円がついた家を、売らずに貸すことを選び、表面利回り9.6%（経費を引いた実質利回りは8.4%）という計算のもと、いまはローン返済後で毎月約10万円が手元に残っている(詳しい経緯はこちら)。
「住宅ローンが返済中の家を貸せるのか」と思うかもしれないが、多くの場合、金融機関の承諾を得て「住宅ローンのまま」貸すのは規約違反にあたる。賃貸に出す場合は、事業用ローン(アパートローンなど)への借り換えが必要になるのが一般的だ。この点は、売るより手続きのハードルが上がる。それでも、家賃収入でローン返済を上回る収支が見込めるなら、資産として持ち続ける価値は大きい。
出口3:借り換え
売る・貸すのどちらも選ばず、いまの家に住み続けたい場合は、住宅ローンの借り換えという出口がある。
借り換えとは、いま組んでいるローンを一度完済し、より条件の良い(金利の低い)ローンに組み直すことだ。金利差やローン残高によっては、月々の返済額を数千円〜数万円単位で減らせる可能性がある。ただし、借り換えには事務手数料や登記費用などの諸費用がかかるため、「残りの返済期間」と「金利差」を踏まえて、本当に得になるかを事前にシミュレーションする必要がある。
売る・貸すのように、住まいそのものを手放す必要がないのが借り換えの利点だ。ただし、審査に通るための収入要件などもあるため、まずは金融機関やシミュレーションサービスで、自分の場合にどれだけの効果があるかを確認するところから始めるのがいい。
3つの出口、どれを選ぶべきか
売る、貸す、借り換える。どれが正解かは、家族の状況、家の立地、ローンの残高によって変わる。私の場合は、査定額・利回り・将来の投資計画という3つの数字を比べて、「貸す」を選んだ(判断軸の詳細はこちら)。
大事なのは、「きつい」と感じたまま、なんとなく返済を続けないことだ。売るならいくらになるのか、貸すならいくら入るのか、借り換えるならいくら浮くのか。まず3つの数字を並べてみることが、出口を選ぶための最初の一歩になる。
売る・貸す・借り換えの判断表
| 状況 | 向いている出口 |
|---|---|
| 査定額がローン残債を上回っている | 売る(完済して身軽になれる) |
| 立地が良く、家賃収入がローン返済を上回りそう | 貸す(資産として持ち続ける) |
| 今の家に住み続けたい、金利差が大きい | 借り換え(返済額を圧縮) |
| 残債がオーバーローン状態 | まず金融機関へ相談 |
行動前のチェックリスト
- ☐ 今のローン残債を確認する(返済予定表・金融機関への照会)
- ☐ 査定額を複数社から取り、残債と比較する
- ☐ 貸す場合は、事業用ローンへの借り換えが必要か金融機関に確認する
- ☐ 借り換えを検討する場合、諸費用を含めた総支払額で比較する
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