賃貸の内見で、どこを見ればいいのか。
私は、自分の持ち家を貸し出している「大家」であり、同時に1LDKの賃貸に家族5人で住む「借り手」でもある。物件を貸す側の目と、借りる側の目。この両方で物件を見るようになって、内見で見るべきポイントがはっきり変わった。
この記事では、沖縄で賃貸を探す人に向けて、大家と借り手の両方を経験した私の内見チェックリストを公開する。
沖縄ならでは。最初に確認すべき5つ
1. エアコンは「設備」か「残置物」か
沖縄の賃貸で、エアコンの有無は死活問題だ。大家としての実感でも、エアコンがあるかないかで入居の決まりやすさは明らかに変わる。
そして見落としがちなのが、そのエアコンが「設備」なのか「残置物」なのかだ。設備なら、故障時の修理・交換は大家の負担。残置物(前の入居者が置いていったもの)なら、壊れても大家に修理義務がないのが一般的だ。沖縄でエアコンなしの夏は過ごせない。契約前に必ず確認してほしい。エアコンの稼働時間が長い沖縄では電気代も気になるところだが、その実額と単価の話はこちらの記事にまとめている。
2. 駐車場は「2台目」まで考える
沖縄は車社会。1家族で2台以上の車を持つ家庭も多い。駐車場が1台分しかない物件だと、2台目を近隣で別途借りることになり、月々の固定費が増える。台数だけでなく、並列か縦列かも要チェックだ(縦列は毎日の出し入れが地味にストレスになる)。
3. 災害を考えたとき、安全な場所か
海に囲まれた沖縄では、台風時の高潮や浸水のリスクをどうしても考えておく必要がある。自治体のハザードマップで、浸水想定区域や土砂災害警戒区域に入っていないかを内見前に確認しておくと、候補の絞り込みにも使える。
4. 湿気・カビ対策と通気性
沖縄は年間を通して湿度が高い。窓の数と位置(風の通り道ができるか)、押し入れやクローゼットの中にカビの痕跡がないか、北側の部屋の壁紙の状態はどうか。内見のときに、収納の中まで開けて見せてもらうことをおすすめする。
5. 浄化槽の物件は、管理状態を聞く
沖縄には下水道ではなく浄化槽の物件も多い。大家としての経験から言うと、浄化槽の点検・清掃を業者ときちんと契約して回している物件は、水回りのトラブルが起こりにくい。内見時に「浄化槽の点検はどうなっていますか」と聞いてみてほしい。この質問にすぐ答えられる管理会社は、物件の管理全体もしっかりしていることが多い。
借り手として「見ておいてよかった」ポイント
次に、いまの1LDKを選んだとき、実際に見ておいてよかったと感じているポイントを挙げる。
- 小学校が徒歩圏内か — 毎日の登下校の負担が違う。子育て世帯には最優先級
- 窓の数と通気性 — 湿気対策そのもの。風が通る間取りかを現地で体感する
- ゴミ捨て場が近いか、きれいか — 近さは毎日の負担に直結。そして、ゴミ捨て場の清掃状態には、その物件の管理の質がそのまま表れる
- 収納は十分か — 1LDKでも収納次第で暮らしやすさは大きく変わる。我が家の収納の工夫はこちら
住んでから気づいた、2つの落とし穴
逆に、住んでみて初めて気づいたこともある。これから内見する人は、ぜひここも見てほしい。
サンルームは便利。でも「外干し」ができない
いまの部屋は、屋外ベランダの代わりにサンルームがついている。雨の日でも洗濯物を干せるのは便利だ。でも、布団や、子どもの水泳のゴーグルのように「外の風に当てて干したいもの」が干せないのは、住んでみて初めて感じた悩みだった。ベランダとサンルーム、それぞれの得意・不得意を知った上で選んでほしい。
木造の生活音は、夜に内見しないと分からない
我が家は木造アパートで、上や隣の生活音はかなり響く。我が家自身、小さい子がいるので「迷惑をかけていないか」と気を遣う毎日でもある。生活音の実態は、住人が出払っている昼間の内見では分からない。可能なら、夜の時間帯にもう一度、建物の周りだけでも見に行くことをおすすめする。
補足:沖縄の物件は「構造」で暮らしが変わる
チェックリストとは別に、内見前に知っておくと物件の見え方が変わることを書いておく。それは、その建物がRC造(鉄筋コンクリート造)か、木造かということだ。
沖縄では長らくRC造が主流だった。台風の暴風に強く、シロアリの被害も受けにくいためだ。ただし近年は木造が増えている。沖縄県内の住宅着工の構造別比率は、木造が14.5%から29.1%へ、逆にRC造は64.5%から48.2%へと変化した(平成24年→29年の5年間)。建築費の高騰もあり、この傾向は続いているとみられる。
両者は、住んでからの体感がはっきり違う。
| RC造(鉄筋コンクリート) | 木造 | |
|---|---|---|
| 台風 | 強い | 構造次第だが不安は残る |
| シロアリ | 受けにくい | 沖縄では対策が必要 |
| 生活音 | 響きにくい | 上下・隣に響きやすい |
| 結露・湿気 | 蓄熱し調湿しないため結露しやすい | 通気性は比較的よい |
| 家賃 | 高めになりやすい | 抑えられる傾向 |
我が家はいま木造アパートに住んでいる。家賃を抑えられた一方で、上や隣の生活音がかなり響くというのは、まさにこの表のとおりだ。逆にRC造の物件を内見するときは、北側の部屋や窓まわりの結露・カビの痕跡を、より念入りに見ておくといい。
もう一つ、海沿いの物件を検討している人は、塩害も見ておいてほしい。手すり、玄関ドア、給湯器、エアコンの室外機。金属部分に錆が出ていないかを確認すると、その物件がどれくらい潮風にさらされているかが分かる。眺めの良さと引き換えに、設備の劣化が早いというのは、沖縄では現実的なトレードオフだ。
我が家が5人＋犬1匹で1LDKを選んだ理由と住居費の内訳はこちらの記事に書いています。
※構造別着工比率は沖縄県内の住宅着工データ(平成24年→29年)より
【貸す側の人へ】管理会社選びが、すべてを左右する
最後に、これから家を「貸す側」になる人に向けて、私の経験を書いておく。
賃貸経営を始める前、私は3社の管理会社とやりとりした。正直、対応の違いに驚いた。誰もが知る有名な会社は、知識も経験も浅い若手の担当者が来て、何の提案もなく終わった。
いま契約しているのは、独立したての社長が自ら動いている会社だ。以前大手の管理会社に勤めていた方で、客のニーズをよく知っている。退去が決まったら、空室期間が長くならないよう退去前から募集をかけてくれる。契約書の内容にも踏み込んだ提案をしてくれる。何かあれば逐一報告してくれるので、修繕などの金銭的な準備もしやすい。
会社の看板ではなく、「誰が動いてくれるのか」で選ぶ。これが、大家として一番伝えたいことだ。私が売却ではなく賃貸経営を選んだ経緯はこちらの記事に書いている。
まとめ:内見チェックリスト
- エアコンは「設備」か「残置物」か
- 駐車場の台数と、並列か縦列か
- ハザードマップで災害リスクを確認
- 窓の数・風の通り道・収納内のカビ痕跡
- 浄化槽の点検体制を質問してみる
- 小学校までの距離(子育て世帯)
- ゴミ捨て場の位置と清掃状態
- 収納の量
- ベランダかサンルームか(外干しの可否)
- 木造なら夜の生活音も確認
家賃の相場観とあわせて確認したい人は、沖縄のエリア別家賃相場もどうぞ。
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